רכישת דירה "על הנייר"

התשובה

ובכן ברכישת דירה על הנייר ישנם שני נידונים בפוסקים. כיצד ניתן לקנות דבר שאינו קיים בעולם. איסור של ריבית דרך מקח וממכר. כעת נעסוק בנושא הראשון. הלכה פסוקה בשולחן ערוך (חושן משפט רט, ד) שאין אדם מקנה דבר שלא בא לעולם. כגון מה שתלד פרתי. פירות שיוציא אילן זה. כיון שאינו קיים כעת. ומכאן נעבור לרכישת דירה על הנייר שאינה קיימת כרגע בעולם, כיצד ניתן לקנותה? וכתבו הפוסקים כמה ביאורים לכך: התחייבות. כיוון שבחוזים היום נכתב שהקבלן מתחייב, מועיל להתחייב על דבר שלא בא לעולם. כך כתב בעמק המשפט ח"א (עמ' מ. עיין שם. עדיין יש לדון בזה, כיוון שהיום לרוב אלו חברות בערבון מוגבל) זכות בקרקע. כיוון שכל רוכש דירה יש לו חלק בקרקע. שהרי כל שטח הבניין הוא ממון השותפים הרי זה כמקנה לו קרקע לפירותיה, והקרקע קיימת ומכוחה חל קניין על הדירה (ועדיין יש לדון בזה במחלוקת האלשיך והקצות החושן בסי' רט במוכר יין לדמיו, האם נחשב דבר שלא בא לעולם. וגם כאן אין הדירה צומחת מהקרקע). סיטומתא. ביאור מושג זה – "כל מעשה שנהגו בו התגרים למטרת קניין". אלא שגם בזה נחלקו הפוסקים אם סיטומתא ומנהג יועילו לקנות דבר שלא בא לעולם (עיין פת'ש בסי' רא סק"ב). מכוח החוק. בספר משפט הקנין (ח"ג עמ' שפח) הביא מעליות דרבינו יונה (בבא בתרא נה.) מעשה שנעשה כחוק המלכות נפעל בו קניין כסיטומתא. ואף כאן עושים חוזה מסודר כחוק. קניין חצר. בקובץ הישר והטוב (חלק ו') הביאו בשם הגר"מ שפרן שכיוון שקונה חלק בקרקע, הבית נקנה לו אח"כ מדין קניין חצר בנוגע לנושא השני בשאלתכם, יש לשבת עם תלמיד חכם הבקי בדיני ריבית וחוזים כדי שיעבור או ינסח חוזה שיאפשר את המקח ללא חשש איסור ריבית. והדבר תלוי בעסקה ובמקרה ולכן לא ניתן לפרט מעבר לכך במסגרת זו.