שכן חולני שדופק על הקירות בלילה – מקח טעות בקניית דירה
השאלה
ראובן רכש דירה משמעון באזור יוקרתי מבוקש, ביום שנכנס לגור בדירה החל לשמוע בשעות הערב דפיקות והכאות בקיר הגובל בינו לבין השכן שגר בסמוך לו, דפיקות אלו נמשכו זמן לא מבוטל. למחרת בבוקר כשחקר ובירר מה פשר ההכאות והדפיקות נתברר לו כי בנו של השכן שדר בסמיכות אליו סובל מבעיות נפשיות הגורמות לו להוציאו משלוותו ומתבטא הדבר בהתפרצויות של דפיקות והכאות על הקיר. פנה ראובן לשמעון וקבל כנגדו מדוע לא גילה לו מהבעיה החמורה, וביקש לחזור מהמקח מאחר שעניין הדפיקות וההכאות הינו בלתי נסבל ונחשב לדבריו מום במקח המונע מגורים סבירים בבית. השיב שמעון שהדירה שמכרה לראובן הינה דירה מושלמת ללא מומים ובאשר לדפיקות לא מצא לנכון להודיעו על כך, הן מצד זה שלא התייחס לתופעה כדבר בלתי נסבל, והן מצד זה שאינו חסרון בגוף הדירה עצמה, ולטענתו ענין של שכנים זהו דבר המוטל על הקונה לחקור אחריו, אך הוא מצידו לא התחייב במכירת הדירה להעמיד לו שכנים מיוחדים... עם מי הדין ?
התשובה
הנה מקור דין זה בשו"ע (חו"מ סי' רלב ס"ה) בשם שו"ת הרא"ש (כלל צו סי' ו) וז"ל: ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת וקודם גמר המקח נכנסו עכו"ם בבתים וקלקלו קצת מקומות ורוצה שמעון לחזור בו וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח הדין עם ראובן. וכתב הרמ"א: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם מסלק המום והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם ונמצא רעוע אינו יכול לבנות לו כותל שלם וכל כיוצא בזה. ומשמע שמרן הש"ע והרמ"א נקטו שניהם שדווקא מום שאינו בגוף הבית אומרים שאין המקח בטל, אבל אם המום בגוף הבית אמרינן שהמקח בטל. ופה לכאורה כאשר ישנם דפיקות ממשיות זה כמו מום בגוף הבית. שכן לא מדובר בריח או רעש מבחוץ, אלא דפיקות על קיר משותף. ולא דומה למה שמובא בספרי השו"תים לגבי ריח מבחוץ (כגון חנות דגים סמוכה) שניתן לסגור חלונות ולהדליק מזגן וכו' שבמקרה שלנו אין דרך למנוע זאת. ופשוט שאין לומר שניתן לחיות בבית כזה (כגון שישים אטמי אוזניים) שכן אין זו דרך מגורים נורמאלית, ובטח שלא קנה דירה על דעת זה, ולכאורה הוי מקח טעות. אולם ראיתי בספר ופריו מתוק (ח"ב עמ' 399) שכתב שעדיין יש מקום לטעון שמכירת הדירה אינה בגדר מקח טעות, וזאת על פי דברי הסמ"ע (ס"ק י) שכתב בשם המגיד משנה, שאם היה דבר מום שהלוקח יכול להבחינו לאלתר, כגון שיכולים לנסות ולטעמו, ולא הקפיד הקונה לעשות כן, והמוכר מכר לו סתם, המקח אינו חוזר. עכ"ד. וכתב שם (בפריו מתוק) שנראה שגם בנידון שאלתנו קיימת טענה כלפי הקונה, שהרי ע"י התעניינות ובירור קל אצל השכנים בסביבה אודות טיבם ומהותם של הדיירים בבניין, היה מגלה אודות המשפחה ההיא, שמסתבר שהשכנים הסמוכים מודעים לתופעה המוזרה שקיימת שם, ומשלא בירר הוא הפסיד את עצמו, וכאילו מחל על כך, ולכן אין להחזיר את המקח, והמקח קיים להשאיר הדירה ביד שמעון. אלא שאחר המחילה, לא זכיתי להבין דבריו, ולענ"ד אין נידוננו דומה לדברי המגיד משנה, שכן תופעה כזו של חולי נפש אינה מצויה כלל ולא היה לו בדעתו לברר דבר זה. ועוד שגם אם נאמר שהיה צריך בכל זאת לברר אודות טיבם של הדיירים, הרי הקונה נפגש עם דיירי הבניין ועשו עליו רושם שהם אנשים הגונים ונוחים ולכך רכש הדירה. מה עוד שדברי המגיד משנה מכוונים למום שניתן להבחינו "לאלתר", ולכן, מכך שלא טרח להבחין משמע שמחל, אולם בנידון שאלתנו זהו סוג של מום שלא ניתן להבחינו, אלא צריך חקירה ובדיקה עמוקה וכו', ואם כן לא במקרה זה דן המגיד משנה, מה עוד שדבריו של המגיד משנה אינם מוסכמים כלל, וכבר הארכנו בזה בסימן ו' אודות רכב שנמצא בו פגמים לאחר העברת בעלות. בכל אופן הדין במקרה הנ"ל אינו פשוט כלל, וכל אחד מהצדדים יכול לטעון קים לי, ובפרט שיכול לטעון שהוי מום עובר שכן בכל רגע נתון השכנים יכולים לעבור דירה, או שהילד יתאשפז וכיוצ"ב, ואז הדירה תהיה ללא פגם, ונמצא שאין המום בדירה עצמה אלא מום חיצוני לה, וממילא נראה שהדין יהיה שהמקח יהיה קיים כיוון שהמוכר מוחזק בכסף. בכל אופן עדיין יש מקום לעיין בדבר. ופשוט לענ"ד שהמוכר לא התנהג בהגינות, ואעפ"י שמבחינתו היה צריך למכור את הדירה, אבל ניכר ביותר שדאג שהקונה לא ידע מהפרט הזה, וודאי ששייך במקרה נידון של ואהבת לרעך כמוך. ועיין בספר משפטי אמת (ח"ד סי' קסב), משפט שלמה (ח"ד סי' כג), שמרו משפט (ח"ח סי' קיא). בהצלחה. מסקנת הדברים: נחלקו פוסקי זמנינו בדין זה, ונראה שהמקח קיים, ולא ניתן להוציא את הכסף מיד המוחזק. אמנם ודאי שהמוכר לא התנהג בהגינות ובישרות.