פתיחת מספרה בחדר דיירים (דיני שכנות)

התשובה

נאמר במשנה במסכת בבא בתרא (כ, ב) חנות שבחצר יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הנכנסין ומקול היוצאין. וכך כתב הרמב"ם (הלכות שכנים ו ,יא): חנות שבחצר יכולים השכנים למחות בידו ולומר לו אין אנו יכולין לישן מקול הנכנסים והיוצאין. וכן פסק השולחן ערוך (חושן משפט סי' קנו, ב). בטעם האיסור לפתוח חנות בביתו נראה שהסיבה לכך היא מפני ריבוי הנכנסים והיוצאים, או בגלל ריבוי הרעש הנעשה באופן תדיר. ועיין במאירי (בבא מציעא כ ע"ב). ובנתיבות המשפט (קנו, סק"א). ויש שכתבו משום היזק ראיה לבני החצר. וכן כתב בספר שלמי מנחם (ב, יג), שדייר בבניין משותף שיש לו מחסן הפתוח לחדר מדרגות או ללובי שבכניסת הבניין אינו רשאי לפתוח בו חנות או שאר שימושים שיש בהם ריבוי עוברים ושבים. עיי"ש. ועיין בשו"ת משפטי אליהו (ב, יד). וכן יכול אחד מהשותפים למחות בחבירו שלא ישתמש בחצר לשימוש שאין דרך בני החצר לעשותו שם, וכנפסק בחו"מ (סי' קסא ס"ה). והנה בנידון שלנו, אף אם יאמר אותו אדם הרוצה לפתוח את המספרה שהוא יפתח פתח צדדי וכניסת הלקוחות אינה תהיה מהדלת הראשית בבניין, וכן לא יהיה שימוש במעלית וכו' כיון שזו קומה ראשונה, עדיין יש לסייג ולומר שהמציאות היא שאף אם נאמר שהלקוחות לא יכנסו לתוך הבניין, עדיין המציאות היא שהם יעמדו מחוץ לבניין, ידברו ביניהם, יעשנו וכו', דבר שיוצר מציאות של רעש לשכנים, במיוחד לקומות הראשונות שחלון ביתם ממש ממעל לאותו פתח. אמנם כעת שהעלנו את סוגיית הרעש, חובה עלינו לבדוק האם "הרעש" בו הסוגיא בבבא מציעא (כ, ב) עוסקת, כלומר המילים שבמשנה "אין אנו יכולים לישון..." האם הכוונה שיכולת השכנים היא רק באופן שמדובר על שעות השינה, אבל אם מרעיש או מרבה נכנסים ויוצאים בשעות המקובלות כשעות עירנות – אין להם זכות טענה. ויש בזה מחלוקת: היד רמ"ה (בבא מציעא כ: אות נו) כתב שטענה זו שייכת בכל שעה, שיכול לומר לו בדיוק עכשיו הייתי מניח עצמי לישון. לעומתו, בשו"ת אבקת רוכל (סי' קכ) משמע שטענת קול ורעש היא רק בלילה. בחתם סופר (שו"ת סי' צב) נשאל על כך, והשיב, שטענת "איני יכול לישון" היא רק דוגמא, והכוונה היא גם למנוחה בשאר חלקי היממה, וההפרעה היא מצד בלבול הדעת, וכן מנוחת הילדים. והוסיף בכסף קדשים (הובא בציונים קנו-ב) כמה נקודות שטענה זו טובה בכל שעות היום : ישנם אנשים הישנים בצהריים גם בימות החול. מה עוד שאף אם יבטיח שלא יפתח בשעות הערב, יכולים השכנים לטעון "וכי מישהו ישב וישמור שתקיים את הבטחותיך". ובנידון שלנו אין צורך לברר אם המספרה שרוצה לפתוח היא בחצרו הפרטית או בחצר השותפים, שכן בכל מקרה יכולים השכנים למחות מפני ירידת ערך הנכס שלהם. ויש להדגיש שאם החנות היא בחצר המשותפת ורוצה לקבוע שם תשמיש מסוג הגורם לירידת ערך הדירות, כיון שאינו עושה בתוך שלו בלבד, אלא במקום המשותף לכולם, בוודאי יכולים השכנים לעכב עליו, שהרי השתתפו שלא על דעת כן, ונחשב במקרה כזה כמקפח את זכות השותפים. ויתרה מכך, כל שימוש שהותר לכל שכן בחלק המשותף הוא מדין 'כופין על מידת סדום' (דהיינו כל שהשכן נהנה ולשני אין בזה כל הפסד, אין כאן סיבה לאסור על הנהנה להמשיך להנות מהנכס) אולם ברגע שיש טענה מוכחת של הפסד (והיא ניתנת לבדיקה פשוטה ע"י מומחים, ואפילו שההפסד אינו מידיו אלא בעקיפין, ואפילו הוא רק דבר עתידי - סוף סוף יש כאן הפסד), אם כן, וברצונו של השכן למנוע את השימוש, אין בזה מידת סדום, כיון שמחסירו ע"י ירידת ערך הדירה (בנוסף לרעש שמסתבר מאוד שיהיה). ויש עוד להעיר שבשכונות הנבנות בזמננו, המתוכננות בתכנון כללי, ויש להן אופי מיוחד משותף לכל שכונה, כותב המשכן שלום (מילואים פרק ה ענף ו-י) שאפשר למנוע מהשכן לעשות פעולה שפוגעת באופיה של השכונה, ומוריד את ערך דירות השכנים, ומסתבר שהשכנים השתעבדו זה לזה לשמור על אופיה וצורתה המיוחדת של השכונה ובתיה, אשר על פי כן נקבעו ערכם של הדירות, ועל דעת כן נרכשו (כגון שיש בכל בניין חדר דיירים שתפקידו לשמש את הדיירים, שזהו בונוס גדול, וחלק מתהליך שיווק הבניין לפני קניית הדירה). ואף שטוען ועד הבית שהתנאי להסכם הוא אם ימצא רוב מוחלט (75%) של דיירים שמסכימים לכך, בכל אופן לפי הדברים הנ"ל יכול אף יחיד למחות בכך. וישנה סבירות גדולה שדין זה מעוגן אף מבחינה חוקית (ואז נחייב גם מצד דינא דמלכותא) עפ"י המובא בחוק המקרקעין (סעיף 62) שעוסק בהסכמת הדיירים: כל שינוי בייעוד הרכוש המשותף (כמו מסדרון, מחסן, לובי) או שינוי שמשפיע על הדיירים בצורה מהותית – מחייב הסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות (ולעתים אפילו פה אחד, תלוי במקרה). אם פתיחת החנות פוגעת באופי הבניין (הופך אותו למעורב מגורים/מסחר), עשויה להידרש הסכמה מלאה או תביעה לביטול ההחלטה. מסקנת הדברים: ועד הבית לבדו אינו מוסמך להחליט ברוב רגיל על פתיחת חנות בקומת הקרקע, במיוחד אם: אין לכך היתר תכנוני מפורש, או שמדובר ברכוש משותף. וכן אם קיימת פגיעה ברורה בערך הדירות. אם זה אכן המצב (שאכן ניתנה רשות מצד הועד ללא ההסכמת כל הדיירים) – ניתן לעתור לבית המשפט (כמובן ע"י אישור מבית הדין) ולבקש ביטול ההחלטה או צו מניעה.