כפיית דייר לתוכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי.

התשובה

הגמרא במסכת בבא בתרא (ו' ע"ב – ז' ע"א) דנה במקרה של בית של שתי קומות שהקומה העליונה שבו שקעה אל תוך חלל הקומה התחתונה, ובעל הדירה התחתונה מבקש מבעל הדירה העליונה להתפנות מביתו למשך תקופת עבודות הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כפי שיבואר להלן, בעל הדירה העליונה רשאי בנסיבות מסוימות להתנגד לבקשת הפינוי וזאת אף במקרה שבעל הדירה התחתונה הסכים לממן עבור בעל הדירה העליונה את עלויות השכירות והמגורים החלופיים לתקופת הבניה. מדברי הגמרא עולה כי בעל הדירה העליונה מתנגד לפינוי ובניית הבית מחדש בטענת "לא טרחנא", שמשמעותה היא טענת קושי ואי נוחות לפנות את הבית ולהעתיק את מקום המגורים לתקופת זמן קצובה. לשיטת רב חמא טענת "לא טרחנא" מתקבלת ובית הדין לא יכפה על בעל הדירה העליונה פינוי והסכמה לבניה מחדש כל עוד בעל הדירה התחתונה יכול להתגורר בביתו ולו באופן דחוק [חלל הבית בגובה של לכל הפחות עשרה טפחים]. נבאר מעט את המושג "לא טרחנא": לא טרחנא - פירושה שיש זכות ההתנגדות אף כשאין הפסד ממוני לבעל הדירה העליונה. בגמרא מבואר כי גם במקרה שבעל הדירה התחתונה מוכן לשלם לבעל הדירה העליונה את עלויות השכירות של הדירה החלופית ["אנא אוגר לך דוכתא"], בכל זאת בעל הדירה העליונה רשאי לפי דברי רב נחמן להתנגד לפינוי בטענת "לא טרחנא". מן האמור עולה המסקנה כי טענת "לא טרחנא" מתייחסת גם לנוחות האישית של בעל הדירה העליונה ולא רק להיבטים הממוניים כגון עלויות המעבר לדירה החלופית. השולחן ערוך [חו"מ סי' קסד סעי' ב] פסק להלכה את שיטת רב חמא שסובר שבעל דירה וכן בעל מחסן רשאי להתנגד לפינוי ובניית הבניין מחדש מכוח טענת "לא טרחנא" : "נדלדלו קורות הבית וירדו לאויר הבית, אם הגיעו לתוך עשרה טפחים, סותר ובונה. ואם לא הגיעו, יכול בעל העליה לעכב עליו, ואפילו אמר לו בעל הבית: אני אשכור לך מקום כדי שתדור בו עד שאתקן התקרה, אפילו אינו משתמש בו אלא בעצים, אין שומעין לו, שהרי אומר לו: איני רוצה שאטרח ממקום למקום כדי שתתקן ביתך". עוד פוסק השולחן ערוך [חו"מ סי' קנד סעי' יג] כי ככל ואין לבעל הדירה או המחסן כל טורח בפינוי, וכגון במקרה שמבקש הפינוי נושא בכל עלויות הפינוי ושכר הפועלים, הרי שאין זכות להתנגד בטענת "לא טרחנא" ובמקרים אלו כופין על מידת סדום [סירוב ללא טעם אשר גורם לזולת נזק מבלי להועיל למתנגד] "מי שהיו חלונות למטה בכותלו, ובא חבירו לבנות בפניהם, ואמר ליה: אני אפתח לך חלונות אחרות בכותל זה למעלה מאלו, הרי זה מעכב עליו ואומר לו: בעת שתפתח החלונות תרעיד הכותל ותקלקל אותה, ואפילו אמר: אני אסתור כל הכותל ואבנה אותו לך חדש ואעשה בו חלונות למעלה ואשכור לך בית שתדור בו עד שאבנה, יכול לעכב עליו, שאומר לו: אין רצוני שאטרח ממקום למקום, אפילו אינו משתמש בו אלא בעצים. לפיכך אם לא היה שם טורח כלל, ואינו צריך לפנות, אינו יכול לעכב עליו". אמנם כל זה בהתאם לפן ההלכתי הפשוט שבדבר, אולם כיום כשדייר קונה בית בבניין משותף, הוא קונה על דעת החוק והמנהג. וכיום החוק (על פי רוב המקרים) הוא שמספיק הסכמה מצד כ- 80% מדיירי הבניין, וממילא היחיד צריך לבטל דעתו לדעתם, ועל דעת זה רכש את הדירה. אלא שנידון שאלתנו רלוונטי במקרה בו אותו דייר או דיירים הם הנצרכים כדי להגיע לרוב של כ- 80%. סיכום בעל דירה רשאי שלא להשתתף בפרויקט פינוי בינוי, וזאת ככל שהמעבר לדירה חלופית מסב לו טורח (אלא אם יש כבר רוב של כ- 80% בלעדיו, בהתאם לחוק והמנהג). בניין אשר מומחי הנדסה קבעו כי הוא מסוכן וקיימת אפשרות שהוא ייפול, בעלי הדירות בו אינם רשאים לטעון "לא טרחנא" ואינם יכולים להתנגד לפרויקט ההתחדשות. מתחם המונה מספר בניינים אשר קיבל זכויות בניה במסגרת מסלול פינוי בינוי, [ובהתאם להוראות התב"ע יש לבנות את כל המתחם כולו ולא ניתן להפריד את המתחם לתתי מתחמים נפרדים] הרי שייתכן לומר כי כלל בעלי הדירות במתחם הינם שותפים בזכויות הבניה, וממילא ככל שקיים בניין אחד המוכרז כמבנה מסוכן, אזי כלל בעלי הדירות במתחם אינם רשאים להימנע מלהצטרף לפרויקט.