קניית דירה בלא רישום בטאבו

התשובה

יש מעט בלבול בנושא, על כן נבאר מעט יותר את ההלכה, ואת המציאות. במדינות רבות על פי חוקי המדינה אין מועיל קניין בקרקע או בבית להיחשב שלו, עד שירשם הנכס על שמו בטאבו. ונחלקו הפוסקים אם דבר זה מעכב את חלות הקניין גם על פי דין תורה? יש שכתבו, שכשם שבמקום שרגילים לכתוב שטר אין מועיל קניין כסף, משום שלא סמכא דעתו לקנות בלא שטר, הוא הדין במקום שעל פי חוקי המדינה הרישום בטאבו הוא הגומר, שאין גמירות דעת לקנות בלא רישום זה (ראה דברי גאונים כלל פט סימן ו בשם שו"ת תועפות ראם חו"מ סימן יג , שו"ת דברי מלכיאל חלק ד סימן קמג). אלא שצריך לומר שהם פסקו כן דווקא בזמנם, שכל עוד לא נרשם הנכס בטאבו, גם אם כבר כתבו חוזה או שטר היו שניהם יכולים לחזור בהם, אבל בזמננו בארץ ישראל שעל פי החוק, מכיוון שעשו חוזה ביניהם (ואפילו זיכרון דברים אם נעשה כראוי), שוב אי אפשר לחזור מהמקח גם קודם שנרשם הנכס בטאבו, אם כן אינו דומה כלל למקום שנהגו לכתוב את השטר, שכיון שעל פי חוק אינו יכול לחזור בו, ודאי סומך דעתו לגמור את המקח מיד, וקונה מדין תורה מיד. הסדר הרגיל של קניית דירה בזמנינו הוא שכותבים זיכרון דברים או חוזה ובד בבד נותן הקונה תשלום ראשון כתחילת פרעון, או שבאופן מיידי מפקיד צ'קים בנאמנות ביד העו"ד, הכל כפי הסכמתם, ולאחר שהמוכר מעביר בעלות הדירה על שם הקונה בעירייה ובטאבו, גומר הקונה לשלם תשלומיו והמוכר מוסר לו את מפתח הדירה, ובזה נשלמה המכירה. ויש להסתפק האם חל הקניין כבר בשעת כתיבת החוזה ותחילת התשלומים, או שהקניין חל רק בגמר כל התהליך, כלומר במסירת המפתח? ונפק"מ היא מי נושא בהפסד של קלקול שאירע בדירה בתוך זמן זה? ולמעשה מבואר בפוסקי זמנינו שחלות הקניין היא במסירת המפתח, וממילא כל מה שאירע בדירה לפני כן הוא עדיין באחריות המוכר, ואפילו ארע שמסר המוכר את המפתח לקונה, כדי לדור בבית קודם גמר כל שלבי המכירה הנ"ל, וסמך עליו שישלם הכל, חל הקניין במסירת המפתח (שו"ת שבט הלוי חלק ט סימן שו). מסקנת הדברים: כיום כבר בשעת כתיבת וחתימת חוזה (או זיכרון דברים מועיל, הלכתי וחוקי) כבר העסקה נחשבת כסגורה לעניין אי היכולת לחזור מהעסקה (כמובן שיש סעיף שמאפשר חזרה מהחוזה, אלא שישולם קנס), אמנם עדיין בשלב זה אין הקונה מתחייב על נזקי הבית. ברגע מסירת המפתח מהמוכר לקונה העסקה נגמרת לחלוטין וכל הזכויות והחובות שיש בבית עוברות לקונה.